Die US-Hausverkäufe verzeichneten im Mai einen deutlichen Aufschwung und beschleunigten sich auf das schnellste Tempo in diesem Jahr, trotz eines anhaltenden Anstiegs der Hypothekenzinsen und Rekordpreisen. Dieser Anstieg markiert eine scharfe Trendwende für den Immobilienmarkt, der einen schleppenden Start in die Frühjahrssaison erlebt hatte.
Verkaufszahlen übertreffen Erwartungen
Die Verkäufe von zuvor bewohnten US-Häusern stiegen im Mai gegenüber dem Vormonat um 3,2% und erreichten laut der National Association of Realtors (NAR) eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,17 Millionen Einheiten. Diese Zahl übertraf nicht nur die Erwartungen der Ökonomen von etwa 4,07 Millionen Einheiten, wie von FactSet verfolgt, sondern stellte auch einen Anstieg von 3,2% im Vergleich zum Mai des Vorjahres dar.
Obwohl dieses Tempo das schnellste seit Dezember ist, liegt es immer noch deutlich unter der historischen Norm, die typischerweise näher bei 5,2 Millionen Jahresverkäufen liegt. Geografisch meldete die NAR Verkaufssteigerungen im Mittleren Westen, Süden und Westen, während der Nordosten einen Rückgang verzeichnete.
Rekordpreise setzen Aufwärtstrend fort
Der Aufwärtstrend bei den Hauspreisen setzte sich landesweit fort, wobei der mittlere US-Verkaufspreis im Mai ein Allzeithoch für einen Mai in der Aufzeichnung erreichte. Mit 429.300 US-Dollar lag der Medianpreis im Mai um 1,3% über dem Vorjahreswert und markierte den 35. Monat in Folge mit jährlichen Preissteigerungen.
Diese anhaltende Wertsteigerung findet statt, obwohl sich der breitere US-Immobilienmarkt seit 2022 in einer Flaute befindet, einer Periode, die durch steigende Hypothekenzinsen von den Tiefstständen der Pandemiezeit gekennzeichnet war. Im vergangenen Jahr stagnierten die Verkäufe von zuvor bewohnten Häusern im Wesentlichen und erreichten ein 30-Jahres-Tief, und sie blieben im ersten Quartal dieses Jahres schleppend, wobei die Verkäufe im April nach früheren Rückgängen ebenfalls stagnierten.
Dynamik der Hypothekenzinsen und geopolitischer Einfluss
Die Widerstandsfähigkeit der Mai-Verkäufe ist angesichts des vorherrschenden Hypothekenzinsumfelds besonders bemerkenswert. Häuser, die im letzten Monat gekauft wurden, wurden typischerweise im März und April unter Vertrag genommen, als der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek laut dem Hypothekenkäufer Freddie Mac zwischen 6% und 6,46% schwankte. Während der durchschnittliche Zinssatz von 6,48% in der letzten Woche niedriger war als die 6,85% des Vorjahres, haben die Zinssätze in diesem Frühjahr tendenziell zugenommen.
Dieser Aufwärtsdruck auf die Zinssätze wird auf breitere Wirtschaftsfaktoren zurückgeführt, insbesondere auf den Krieg mit dem Iran, der den Rohöltransport stört und die Ölpreise stark in die Höhe treibt. Die Erwartungen anhaltend hoher Ölpreise haben wiederum die langfristigen Anleiherenditen in die Höhe getrieben, die Kreditgeber als Richtschnur für die Preisgestaltung von Hypothekendarlehen verwenden.
Erstkäufer und Bestandsniveaus
Trotz der Volatilität und der erhöhten Zinssätze spielten Erstkäufer eine wichtige Rolle bei den Aktivitäten im Mai und machten 35% der Hauskäufe aus. Dies ist der höchste Anteil seit Juni 2020, obwohl er immer noch unter dem historischen Durchschnitt von 40% liegt, wie Yun sagte.
Käufer, die in der Lage waren, die aktuelle Finanzlandschaft zu navigieren, fanden ein leicht verbessertes, wenn auch immer noch eingeschränktes Angebot an Häusern. Ende Mai gab es 1,55 Millionen unverkaufter Häuser, ein Anstieg von 3,3% gegenüber April und ein Anstieg von 0,6% gegenüber Mai des Vorjahres, wie von der NAR berichtet. Diese Zahl liegt jedoch weiterhin unter den etwa 2 Millionen Häusern, die typischerweise vor der COVID-19-Pandemie verfügbar waren.
Das aktuelle Inventar entspricht einem 4,5-Monats-Angebot bei der aktuellen Verkaufsgeschwindigkeit, immer noch unter dem 5- bis 6-Monats-Angebot, das traditionell als ausgeglichener Markt zwischen Käufern und Verkäufern gilt.
Grundlegende Marktprobleme bleiben bestehen
Der anhaltende Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern landesweit, teilweise bedingt durch jahrelang unterdurchschnittlichen Neubau, stützt weiterhin die Preise, selbst inmitten einer mehrjährigen Verkaufsflaute. Jahrelang steigende Hauspreise, insbesondere in den frühen 2020er Jahren, angeheizt durch extrem niedrige Hypothekenzinsen, haben viele potenzielle Hauskäufer effektiv vom Markt ausgeschlossen. Der Anstieg im Mai, obwohl ein positiver Indikator für die Nachfrage, unterstreicht die anhaltende Spannung zwischen der Kaufbereitschaft und den strukturellen Einschränkungen von Angebot und Erschwinglichkeit.
Die unerwartete Beschleunigung der US-Hausverkäufe im Mai zeigt eine Widerstandsfähigkeit der Käufer angesichts erhöhter Hypothekenzinsen und Rekordpreise. Die grundlegenden Herausforderungen des Marktes – ein chronischer Bestandsmangel und Erschwinglichkeitshürden – bleiben jedoch bestehen, was darauf hindeutet, dass, obwohl die Nachfrage momentan Gegenwind trotzen kann, eine Rückkehr zu historischen Verkaufsnormen ohne signifikante Veränderungen in der Angebotsdynamik oder im Zinsumfeld ein fernes Ziel bleibt.
